Protokół z odbioru technicznego - czy jest wymagany? W jakich przypadkach? Co on zapewnia? I kto go sporządza? W tym artykule dowiesz się ważnych informacji o jednym z najważniejszych dokumentów przy nabywaniu nieruchomości deweloperskiej. Zgodnie z Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. USTAWĄ DEWELOPERSKĄ art.41 ust. 3: Z odbioru (...) sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Jest to nic innego jak oficjalny dokument, który potwierdza zakończenie procesu budowy i przekazanie Inwestorowi nieruchomości, stanowiący podstawę do rozliczenia lub wezwania do naprawy wad powstałych wskutek prowadzonych prac budowlanych.
Co powinien zawierać protokół?
- Adres nieruchomości
- Datę przeprowadzenia odbioru technicznego
- Listę zgłoszonych wad do naprawy – UWAGA – do protokołu zaleca się wpisywać usterki a nie sposób ich naprawy!
- Listę rzeczy do ewentualnej weryfikacji
- Podpis Inwestora
- Podpis przedstawiciela dewelopera
Ile dni przysługuje na odpowiedź?
Zgodnie z Ustawą Deweloperską na odpowiedź na protokół deweloper ma 14 dni od dnia odbioru technicznego. W odpowiedzi deweloper informuje o uznaniu wad lub odmowie uznania ich pod warunkiem podania przyczyny.
Co jeśli deweloper nie odpowie na protoków
Zgodnie z ustawą brak formalnej odpowiedzi na protokół w określonym terminie to akceptacja wszystkich roszczeń, a tym samym zobowiązanie się do naprawy wad.
Ile dni przysługuje na naprawę wad wpisanych do protokołu?
Deweloper ma 30 dni licząc od dnia odbioru technicznego, na którym protokół został sporządzony, na naprawę uznanych przez niego wad. Jeżeli termin ten jest niemożliwy do spełnienia z przyczyn niezależnych od dewelopera, może on wskazać inny termin usunięcia wad wraz z podaniem przyczyny opóźnienia. Co najważniejsze, nowo wyznaczony termin musi być terminem uzasadnionym i nie może powodować nadmiernych uciążliwości dla nabywcy.
Co jeśli deweloper nie usunie wad?
W takiej sytuacji obowiązek, a wręcz przywilej wyznaczenia nowego terminu spoczywa na Inwestorze, który wskazuje nowy termin na usunięcie wad. Jeśli ten termin również nie zostanie również dotrzymany, wtedy Inwestor może wykonać naprawę wad zatrudniając własnych specjalistów. Koszt napraw wówczas ponosi deweloper. Warto, żeby oficjalnie zwrócić się do dewelopera z informacją, że takie kroki zostaną podjęte.
Czy deweloper może odmówić wpisania wady do protokołu?
Dobrą praktyką jest to, że do protokołu można wpisać wszelkie wady, a wówczas deweloper uznaje, które z nich są zasadne. Najważniejsze jednak w protokole są wady istotne, który powinny zostać uznane i naprawione. Ważne jest jednak, gdy deweloper odmówi uznania takiej wady istotnej w protokole. Wówczas Inwestor może odmówić odebrania kluczy do nieruchomości, a tym samym podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
Czy można zgłosić wady po podpisaniu protokołu?
Zgodnie z ustawą jest dopuszczalne, aby wady istotne zgłosić po podpisaniu protokołu, lecz przed podpisaniem umowy przenoszącej prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Wówczas od dnia zgłoszenia takiej usterki liczone są kolejno 14 i 30 dni.
Kto sporządza protokół?
Zwykle protokół sporządza przedstawiciel dewelopera na szablonie przygotowanym do tego celów. Niekiedy zdarza się, że obowiązek ten zostaje przekazany Inwestorowi, a jeśli podczas odbioru zatrudniony jest odpowiedni specjalista, wówczas to on wpisuje wszystkie usterki do protokołu. W tym drugim przypadku spisane usterki, zwykle przedstawiane są na koniec odbioru przedstawicielowi dewelopera celem wyjaśnienia ich zasadności.
